Au sein d’une copropriété, les dommages des uns deviennent rapidement les dommages des autres : dégât des eaux, chute dans un escalier, effondrement d’une façade… C’est pourquoi l’assurance copropriété est devenue obligatoire depuis 2014, à la suite du passage de la loi Alur. Il existe toutefois une large quantité de garanties optionnelles à envisager pour protéger efficacement l’immeuble. Alors, comment choisir son contrat d’assurance copropriété ? On vous explique.
Qu’est-ce qu’une assurance copropriété ?
Une assurance copropriété est une assurance collective souscrite au nom du syndicat des copropriétaires. Son but est de couvrir les éventuels dommages qui peuvent survenir à un locataire, un voisin ou un tiers au sein des parties communes de l’immeuble. Par exemple, si un individu tombe dans les escaliers de l’immeuble et subit un dommage corporel, celui-ci sera indemnisé grâce à la responsabilité civile comprise dans le contrat d’assurance de la copropriété.
Attention, il est important de faire la distinction entre l’assurance copropriété et l’assurance habitation. Cette dernière est souscrite individuellement par chaque copropriétaire pour protéger le logement contre d’éventuels sinistres ou dommages à un tiers.
L’assurance copropriété doit couvrir au minimum la responsabilité civile de l’immeuble, c’est-à-dire la prise en charge du dommage qui peut être causé à un tiers (par un élément matériel ou par un employé de l’immeuble). Toutefois, il est possible d’opter pour des contrats plus protecteurs, tels qu’une assurance multirisque. C’est lors d’une assemblée générale que les copropriétaires doivent se mettre d’accord sur le choix de l’assurance. Le syndicat des copropriétaires peut souscrire à un contrat d’assurance sans recourir à une assemblée générale, mais il risque de voir sa décision annulée.
Pourquoi l’assurance copropriété est-elle obligatoire ?
L’assurance copropriété a été rendue obligatoire par la loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) promulguée en mars 2014. Cette loi revêt plusieurs objectifs, dont celui de mieux encadrer la gestion des copropriétés. Pour cela, plusieurs dispositions ont été mises au point :
- La création d’un registre regroupant l’ensemble des copropriétés sur le territoire ;
- De nouvelles modalités de rémunération du syndicat de la propriété ;
- Et l’obligation pour le syndicat de la copropriété de contracter une assurance de responsabilité civile afin de couvrir les dommages que l’immeuble pourrait causer à des tiers : passants, voisins, locataires…
Avant la loi Alur, cette obligation n’était pas explicitement inscrite dans la loi pour toutes les copropriétés. La loi est donc venue combler un vide juridique : désormais, quelle que soit la taille de l’immeuble, l’assurance est obligatoire pour garantir la sécurité juridique et financière de l’ensemble des copropriétaires.
Plus largement, cette mesure s’inscrit dans un contexte particulier. En effet, certains bâtiments âgés commencent à vieillir et font grimper le nombre de sinistres et de litiges. De même pour le changement climatique, qui fragilise certaines structures et augmente le risque d’accidents. Selon un rapport de l’HSCP (Haut-Commissariat à la Stratégie et au Plan) qui vient d’être publié, le coût des sinistres augmente chaque année et pourrait atteindre les 4 milliards d’euros par an en 2050. Les autrices du rapport invitent donc à repenser le système actuel de mutualisation des risques afin de mieux prévenir les dommages, et à défaut, de mieux les réparer.
En effet, avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, sans assurance souscrite par le syndicat, les copropriétaires devaient assumer collectivement, voire individuellement dans certains cas, les réparations causées par un dommage, ce qui représentait évidemment une charge financière et juridique importante.
Quelles conséquences en cas de défaut d’assurance ? Malgré l’obligation prévue dans la loi Alur, aucune sanction financière n’est prévue si un syndicat ne contracte pas d’assurance collective de copropriété. Toutefois, cette situation expose le syndicat à un risque financier (indemnisation du dommage à leur charge) et juridique (risque de poursuite en justice par la victime pour défaut d’assurance).
Quelles garanties dans une assurance copropriété ?
L’assurance copropriété doit obligatoirement couvrir la responsabilité civile de l’immeuble, c’est-à-dire de ses copropriétaires. Toutefois, il est possible d’opter pour une assurance multirisque immeuble (MRI). Dans ce cas, l’assurance couvre les éventuelles réparations à la suite d’un dommage dégradant les parties communes de l’immeuble. La plupart des assurances multirisques immeuble proposent, entre autres, les garanties suivantes :
- Responsabilité civile pour le syndicat de la copropriétaire, protection obligatoire et commune à tout contrat ;
- Prise en charge des réparations en cas de sinistre ou de catastrophe naturelle (incendie, foudre…) Attention, certains sinistres font l’objet d’une garantie à part entière : c’est le cas de la garantie au risque d’effondrement d’immeuble par exemple.
- Une garantie vol, cambriolage et dégradation pour protéger l’immeuble face aux risques d’intrusions, de vandalisme…
Par défaut, l’assurance multirisque couvre l’immeuble du sous-sol jusqu’au toit. Toutefois, certaines compagnies d’assurances proposent, en option, de protéger d’éventuels espaces verts, installations de panneaux photovoltaïques…
À savoir : Si la contraction d’une assurance responsabilité civile pour la copropriété est obligatoire, l’assurance multirisque immeuble est facultative ! La décision d’en contracter une revient aux copropriétaires lors des assemblées générales.
(Crédit photo : iStock – Arthur Debat)
