Largement répandue dans les pays anglo-saxons, sous le nom du reverse mortage loan, l’hypothèque inversée est bien moins populaire en France. Pourtant, elle constitue une opportunité intéressante pour les seniors possédant un bien immobilier de valeur. En transformant une partie de leur bien en liquidités, l’hypothèque inversée leur permet de financer leur projet de retraite. Ce mécanisme est d’autant pus intéressant dans un contexte d’augmentation de l’espérance de vie et de pression sur le niveau des pensions. On vous explique.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé ?
Le prêt hypothécaire inversé – que l’on appelle aussi prêt viager hypothécaire – permet aux personnes âgées, propriétaires de leur résidence principale, de transformer une partie de la valeur de ce bien en liquidités. Plutôt que de vendre ou quitter leur logement afin d’en tirer des revenus, ils peuvent obtenir une somme d’argent en échange d’une hypothèque sur leur bien. Cette somme d’argent est ensuite versée en une fois ou sous forme de rente régulière.
Pour rappel, une hypothèque consiste à offrir un bien immobilier en garantie d’un prêt, sans en perdre la propriété.
Dans le cas d’une hypothèque inversée, le montant du prêt n’est pas égal à la valeur totale du bien, mais seulement à une partie (de 20 à 80 %).
La particularité de l’hypothécaire inversée repose sur le remboursement du prêt. Contrairement à l’hypothèque classique, il est différé et s’effectue lorsque :
- L’emprunteur décide de vendre le bien hypothéqué ;
- L’emprunteur décède.
À ce moment-là, la banque récupère les sommes dues via la vente du bien immobilier. Toutefois, si les héritiers souhaitent conserver le bien immobilier, ils doivent alors régler le montant de la dette (capital et intérêts) auprès de la banque pour en jouir.
A savoir : Si les héritiers décident de vendre et que le montant de la vente couvre un montant supérieur à la dette due, alors l’excédent leur revient.
Ce dispositif s’adresse aux propriétaires de 55 ans et plus, dont le logement n’est pas utilisé à des fins professionnelles. En contrepartie du prêt, l’emprunteur doit assurer l’entretien du bien immobilier. Il a la possibilité de louer le bien, avec accord de l’établissement prêteur.
Enfin, le taux d’intérêt est fixé librement par l’établissement prêteur, à deux conditions :
- Il ne doit pas dépasser le taux d’usure, c’est-à-dire le taux d’intérêt maximal autorisé légalement ;
- Il doit englober l’ensemble des coûts du prêt (frais d’assurances, de dossier…).
L’hypothèque inversée : plus de contraintes que d’avantages ?
Selon l’INSEE, la part de la population âgée de plus de 60 ans représentera environ 31 % des Français en 2030 : certains de ces retraités seront propriétaires de leur logement sans pour autant bénéficier de pensions élevées, leur permettant de maintenir leur confort de vie. Avec l’allongement de la durée de vie et les incertitudes autour du financement des retraites en France, le prêt hypothécaire inversé pourrait être amené à jouer un rôle croissant dans les solutions de revenus pour les seniors. En effet, sur le papier, ce type de produit financier est particulièrement avantageux. Il permet de débloquer un complément de revenu sans vendre son logement, ni souscrire à un crédit. Par ailleurs, la signature du prêt doit obligatoirement se faire devant un notaire. Cet encadrement légal permet de limiter les dérives et les clauses abusives.
Mais, le prêt hypothécaire n’est pas le produit financier le plus facile d’accès : en France, très peu de banques le proposent, voire aucune parmi le circuit des grands réseaux bancaires (BNB Paris, CIC, Banque Postale, Société Générale…). Pour l’obtenir, il faut donc se tourner vers des établissements plus spécialisés : le groupe de banques mutualistes BPCE, prêt Jubilé…
Cette rareté de l’hypothèque inversée en France est un frein : elle limite la concurrence entre les différents établissements bancaires et entraîne des conditions de prêts moins favorables que dans d’autres pays. Surtout aux Etats-Unis ou au Canada, où ces prêts sont monnaie courante. La situation sera peut-être amenée à évoluer dans les prochaines années : selon un rapport d’EPPARG et du cabinet Ernst & Young, le marché de l’hypothèque inversée devrait continuer à progresser dans de nombreux pays d’Europe (Italie, Pologne, Allemagne…).
Si l’accès est un obstacle, le coût du prêt en est un autre. Pour rappel, les intérêts sont remboursés au moment de la fin du contrat. Ils s’accumulent donc pendant toute la durée du prêt et font grimper son montant global. Cela peut impacter la succession : si une part importante, voire la totalité, de la valeur du bien est absorbée par le remboursement de la dette, cela peut fortement diminuer l’héritage.
Par ailleurs, si les héritiers souhaitent conserver le bien, ils devront rembourser eux-mêmes la dette : cela requiert d’avoir des réserves de liquidités ou d’engager un nouveau prêt. Tous ces schémas peuvent à terme générer des tensions ou forcer la vente d’un bien familial.
(Crédit photo : iStock – MoMo Productions)
